Как "черные" риелторы пользуются законами для обмана людей
Специалисты условно разделяют действия "черных" риелторов на два вида: схемы с продажей и с арендой недвижимости. К первым, например, относится вымогательство с похищением человека. Несмотря на то что "лихие 90-е" остались в прошлом, жажда наживы по-прежнему толкает людей на подобные преступления. Нередки случаи, когда в дверь к счастливым новоселам звонит законный владелец квартиры, отбывавший срок в тюрьме или находившийся в психиатрической лечебнице. Причем закон в данном случае будет на его стороне, а новый собственник лишится и квартиры, и денег.
Два года назад Александр Крумин решил самостоятельно приобрести двухкомнатную квартиру на Будапештской улице. Мужчину не смутила ни цена (всего 2,7 миллиона рублей), ни давление, которое на него оказывали владельцы, торопившие с "выгодным предложением".
- Когда все необходимые документы были готовы и оставалось лишь поставить подписи, произошло "чудо": объявился настоящий владелец квартиры. Оказалось, что продать жилье обманным путем пытались его квартиросъемщики, - рассказывает потерпевший.
Иногда доходит до абсурда. Так, к примеру, "черные" риелторы специально создают невыносимые условия проживания для наследника или бывшего супруга "заказчика" - похищают унитаз, личные вещи, разрушают стены, устраивают погромы в квартире. Таким образом мошенники добиваются того, чтобы человек либо купил их долю по максимально завышенной цене, либо продал свою по максимально заниженной.
Еще один вариант, когда бывший супруг после развода доказывает в суде, что совместный ремонт на самом деле осуществлял не он, а его супруга, и перепланировка незаконна. Спустя какое-то время мошенники заявляют требования о лишении женщины ее собственности. Единственный выход - привести квартиру "в порядок" или продать долю супругу. В противном случае жилплощадь уйдет с торгов, а все вырученные средства окажутся у него в кармане.
Пользуясь доверчивостью граждан и их желанием сэкономить, преступники продают векселя, предлагая вместо договора долевого строительства или жилищного сертификата заключить предварительный договор купли-продажи (или предварительный договор долевого строительства). На самом деле физические лица не могут принимать участие в инвестиционной деятельности. Купля-продажа векселя не предполагает передачу недвижимости, так как в документе отсутствует указание на конкретную квартиру. И это далеко не все мошеннические схемы.
По мнению президента Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
(АРСПб) Федора Дьячкова, минимизировать риски при сделках с недвижимостью можно двумя способами: обратившись к юристу или в крупную риелторскую компанию.
- Я рекомендовал бы обращение в риелторскую компанию, так как она имеет многоступенчатую систему контроля за совершением сделок, собственного юриста, доступ к различным базам данных, которые позволяют проверить контрагента, например, на судимость, собрать дополнительные сведения о квартире и истории перехода прав на нее.
По словам Дьячкова, риелторская компания отвечает всем своим имуществом за убытки, причиненные клиенту по ее вине, при этом профессиональная ответственность застрахована на сумму не менее 10 миллионов рублей. Кроме того, компании - члены АРСПб, как правило, обладают списками "нехороших" квартир, которые по какой-то причине "засветились" у профессиональных участников рынка.
- Смысл этого списка в том, что если другая риелторская компания планирует сделку с данной квартирой, то она должна обратить особое внимание на проверку документов и надежность предлагаемой схемы взаиморасчетов. Если она сочтет их недостаточно надежными, то откажется от сделки, - пояснил Дьячков.
От действий мошенников страдают не только покупатели, но и арендаторы жилья. "Черные" риелторы либо предоставляют аренду квартиры (или комнаты) сразу нескольким лицам, либо просят внести залог через систему электронных платежей, а затем исчезают с деньгами.
По мнению Екатерины Шестаковой, кандидата юридических наук, эксперта консорциума "Кодекс", причиной распространения мошеннических схем являются пробелы в законодательстве и отсутствие правового механизма решения проблемы общей и долевой собственности.
- Проблему непрозрачных сделок с недвижимостью, мошеннических действий собственников и "черных" риелторов можно решить, используя зарубежный опыт, в частности, повысить ответственность риелторов за проведение сделок и внедрение механизмов страхования, - считает эксперт. - В США, Франции и Германии существует государственное лицензирование, в Великобритании действует общественное регулирование. В России же получать лицензию не нужно.
По словам Екатерины Шестаковой, лицензия позволила бы "отсеять" риелторов, ведущих фактически незаконную предпринимательскую деятельность, работающих по собственной инициативе путем размещения информации на специализированных сайтах купли-продажи недвижимости. Но это лишь одно из направлений борьбы с преступниками.
- Необходимо ликвидировать правовые коллизии, когда собственник, имеющий небольшую долю, долгие годы портит жизнь другому собственнику, в том числе прибегая к услугам "черных" риелторов. Судебная практика показывает, что это давление может быть связано как с физическим воздействием, так и с использованием, казалось бы, законных схем лишения второго собственника доли ввиду признания перепланировки незаконной, - считает эксперт.
Решить проблему "черных" риелторов также могло бы создание открытого доступа к информации о сделках с недвижимостью. Комплексная работа над совершенствованием законодательства, ведущаяся сразу по нескольким направлениям, лишила бы мошенников возможности обманывать граждан. Но до тех пор, пока сами люди не начнут более разумно подходить к заключению договоров купли-продажи или аренды жилья, "нехорошие" квартиры будут и дальше находить своих "счастливых владельцев".